דירת מגורים בהליך חדלות פירעון – מתי ניתן לממש את הדירה ומה קובע החוק?

אחת השאלות המשמעותיות ביותר עבור אדם השוקל להיכנס להליך חדלות פירעון היא מה יקרה לדירת המגורים שבבעלותו.

האם עצם הכניסה להליך משמעותה שהדירה תימכר? האם ניתן למנוע את המימוש? ומה קורה כאשר קיימת משכנתה על הנכס?

חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע”ח–2018, מתייחס באופן מיוחד למקרקעין המשמשים למגוריו של היחיד וקובע בסעיף 229 תנאים מיוחדים למכירתם.

המשמעות היא שעצם קיומה של דירת מגורים אינו מביא באופן אוטומטי למכירתה. מנגד, דירת המגורים גם אינה חסינה באופן מוחלט מפני מימוש.

לכן, כאשר לאדם המתמודד עם חובות יש זכויות בדירת מגורים, חשוב לבחון את משמעותן עוד לפני קבלת החלטה בדבר פתיחת הליך חדלות פירעון.

האם ניתן למכור דירת מגורים במסגרת הליך חדלות פירעון?

כן, בהתקיים התנאים הקבועים בחוק.

כאשר מקרקעין הכלולים בנכסי קופת הנשייה משמשים, כולם או חלקם, למגוריו של היחיד, מכירת הזכות בהם טעונה אישור של בית המשפט.

בית המשפט אינו רשאי לאשר את המכירה מבלי שקיים דיון וניתנה ליחיד ולנושים הזדמנות להשמיע את טענותיהם.

מדובר אפוא בהליך המחייב בחינה שיפוטית פרטנית ולא במימוש אוטומטי של הדירה כתוצאה מעצם פתיחת הליך חדלות הפירעון.

באילו תנאים רשאי בית המשפט לאשר את מכירת הדירה?

סעיף 229 לחוק קובע מספר תנאים שעל בית המשפט לבחון.

התועלת לנושים לעומת הנזק ליחיד

על בית המשפט להשתכנע כי התועלת שתצמח לנושים ממכירת הזכות במקרקעין גוברת על הנזק שייגרם ליחיד כתוצאה מהמכירה.

במסגרת בחינה זו נדרש בית המשפט להתחשב, בין היתר, בגילם של היחיד ובני משפחתו המתגוררים עמו, בנסיבותיהם האישיות ובמצבם הבריאותי.

לפיכך, הבחינה אינה מתמקדת רק בשווי הכלכלי של הנכס, אלא גם בהשלכות המימוש על היחיד ועל בני משפחתו.

האם קיימת דרך אחרת לפרוע את החוב?

תנאי נוסף הקבוע בחוק הוא שאין אפשרות סבירה לפרוע את החוב בדרך אחרת שפגיעתה ביחיד פחותה.

זהו שיקול משמעותי במיוחד.

כאשר קיימת אפשרות ממשית להציע פתרון אחר אשר יעניק תועלת לנושים מבלי למכור את דירת המגורים, יש מקום לבחון אותו במסגרת ההליך.

האפשרות לעשות זאת תלויה כמובן בנסיבותיו הכלכליות של כל מקרה.

מקום מגורים סביר או סידור חלופי

החוק דורש גם להבטיח שליחיד ולבני משפחתו המתגוררים עמו יהיה מקום מגורים סביר באזור מגוריהם, התואם את צורכיהם, או שיועמד לרשותם סידור חלופי בהתאם להוראות החוק.

לכן, גם כאשר מתקיימת הצדקה למימוש הדירה, יש לבחון את פתרון המגורים שיעמוד לרשות היחיד ובני משפחתו לאחר המכירה.

מהו סידור חלופי?

כאשר בית המשפט משתכנע שלאחר סיום הליך חדלות הפירעון תהיה ליחיד יכולת לממן מקום מגורים סביר לעצמו ולבני משפחתו המתגוררים עמו, החוק קובע כי תקופת הסידור החלופי תהיה ארבע שנים.

עם זאת, ארבע שנים אינן תקופה אוטומטית בכל מקרה.

בית המשפט רשאי לקבוע תקופה קצרה או ארוכה יותר אם מצא הצדקה לכך בהתאם לנסיבות.

בקביעת התקופה נבחנים, בין היתר, גילם של היחיד ובני משפחתו המתגוררים עמו, נסיבותיהם האישיות, מצבם הבריאותי, צורכיהם הנוכחיים והעתידיים וכן נסיבות נוספות שהחוק מורה להביא בחשבון.

ומה קורה כאשר היחיד לא יוכל לממן לעצמו מקום מגורים לאחר סיום ההליך?

החוק מבחין גם במצב זה.

אם בית המשפט אינו משתכנע כי לאחר סיום הליך חדלות הפירעון תהיה ליחיד יכולת לממן מקום מגורים סביר לעצמו ולבני משפחתו, עליו לקבוע את תקופת הסידור החלופי בהתאם לנסיבות.

במסגרת זו רשאי בית המשפט, במקרים המתאימים, לקבוע כי הסידור החלופי יועמד לרשות היחיד לכל ימי חייו.

מכאן שהחוק אינו קובע תקופת סידור חלופי אחת ואחידה לכל אדם, אלא מחייב בחינה של נסיבותיו של היחיד.

אילו נתונים נבחנים בקביעת תקופת הסידור החלופי?

סעיף 229 לחוק מפרט שורה של שיקולים שיש להביא בחשבון.

בין היתר נבחנים גילם של היחיד ובני משפחתו המתגוררים עמו, קרבת היחיד לגיל הפרישה, נסיבותיהם האישיות, מצבם הבריאותי וצורכיהם הנוכחיים והעתידיים.

בנוסף, החוק מפנה גם לנסיבות המנויות בסעיף 163(ג) לחוק, העוסק בתנאים שעשויים להצדיק הארכה של תקופת התשלומים.

לכן ההכרעה ביחס לסידור החלופי היא הכרעה פרטנית המבוססת על מצבו של היחיד ולא רק על שווי הנכס.

האם חוק הגנת הדייר מונע את מכירת הדירה?

לא במסגרת ההגנה הקבועה בסעיף 229.

החוק קובע במפורש כי על זכות במקרקעין שעליה חל סעיף 229 לא יחול סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל”ב–1972.

לכן אין להניח כי עצם המגורים בדירה מקנים ליחיד מעמד של דייר מוגן לאחר מימוש הזכויות בנכס.

ומה קורה כאשר קיימת משכנתה על דירת המגורים?

כאן חשוב לבצע הבחנה משפטית.

ההסדר הקבוע בסעיף 229 אינו חל על מימוש משכנתה או משכון של זכות במקרקעין המשמשים למגורי היחיד.

במימוש משכנתה או משכון חלות הוראות החוק הנוגעות למימוש נכס המשועבד לנושה מובטח.

לעניין הסידור החלופי, החוק מפנה במקרה זה להוראות סעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל, בשינויים המחויבים.

לכן, כאשר קיימת משכנתה, לא די לבדוק את שווי הדירה. יש לבחון גם את יתרת ההלוואה המובטחת, שווי הזכויות שנותר לאחר סילוקה ואת מעמדו של הנושה המובטח.

האם אפשר לשמור על דירת המגורים במסגרת ההליך?

אין תשובה אחידה לשאלה זו.

החוק עצמו מחייב לבחון האם קיימת אפשרות סבירה לפרוע את החוב בדרך אחרת שפגיעתה ביחיד פחותה.

לכן, במקרים המתאימים עשויה להיות חשיבות לבחינת חלופה למימוש.

אולם האפשרות לעשות זאת תלויה בשווי זכויותיו של היחיד בנכס, היקף החובות, יתרת המשכנתה, קיומם של בעלים נוספים, מצבו הכלכלי של היחיד והחלופה שניתן להעמיד לטובת הנושים.

אין בחוק מנגנון המבטיח כי בכל מקרה ניתן יהיה “לפדות” את הדירה או למנוע את מכירתה, ולכן כל מקרה מחייב בדיקה פרטנית.

האם כדאי להיכנס להליך חדלות פירעון כאשר יש דירת מגורים?

קיומה של דירת מגורים אינו מונע כשלעצמו פתיחה בהליך חדלות פירעון.

עם זאת, כאשר ליחיד זכויות בנכס מקרקעין, מומלץ להבין את המשמעות הכלכלית והמשפטית של הזכויות לפני פתיחת ההליך.

בין היתר, חשוב לבדוק:

מהו שווי הנכס ומהו שווי חלקו של היחיד בו; האם קיימת משכנתה ומהי יתרתה; האם קיימים בעלים נוספים בנכס; מהי התועלת הצפויה לנושים ממימוש הזכויות; והאם קיימת דרך אחרת להסדרת החובות שפגיעתה ביחיד פחותה.

בדיקה מוקדמת של הנתונים יכולה להיות משמעותית בבחירת הדרך המשפטית המתאימה.

דירת מגורים בהליך חדלות פירעון – לא מקבלים החלטה לפני שבודקים

דירת מגורים אינה נמכרת באופן אוטומטי בשל פתיחת הליך חדלות פירעון, אך היא גם אינה חסינה באופן מוחלט מפני מימוש.

סעיף 229 לחוק יוצר מנגנון מיוחד למימוש דירת מגורים ומחייב את בית המשפט לבחון, בין היתר, את התועלת לנושים לעומת הנזק ליחיד, את האפשרות לפרוע את החוב בדרך שפגיעתה פחותה ואת פתרון המגורים שיעמוד לרשות היחיד ובני משפחתו.

כאשר קיימת משכנתה, נדרשת בחינה נפרדת בהתאם להוראות החלות על נושה מובטח.

לכן, כאשר קיימים חובות ובמקביל קיימות זכויות בדירת מגורים, מומלץ לבחון את החשיפה של הנכס ואת החלופות האפשריות לפני פתיחת הליך חדלות פירעון.

משרד עורכי דין ענת דביר מעניק ייעוץ וייצוג בתחום חדלות הפירעון, הסדרי החוב וההוצאה לפועל, תוך בחינה פרטנית של החובות, הנכסים והאפשרויות המשפטיות העומדות בפני הלקוח.

מתמודדים עם חובות ויש בבעלותכם דירת מגורים? בדיקה משפטית מוקדמת יכולה לסייע להבין את משמעות ההליך עבור הנכס ולבחון את האפשרויות העומדות בפניכם.

צרו קשר

*האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני המתחשב בנסיבות המקרה.