דירת מגורים בהליך חדלות פירעון – האם ניתן לממש את ביתו של היחיד?

אחת השאלות המטרידות ביותר אדם השוקל להיכנס להליך חדלות פירעון היא מה יעלה בגורל דירת המגורים שבבעלותו: האם עצם הכניסה להליך משמעותה שהדירה תימכר? האם ניתן להמשיך להתגורר בה? ומה קורה כאשר קיימת בדירה יתרת משכנתה?

התשובה אינה חד-משמעית.

חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע”ח–2018, מאפשר בנסיבות המתאימות לממש זכויות בדירת מגורים, אך קובע לדירת המגורים הגנות מיוחדות. לכן, עצם העובדה שליחיד קיימות זכויות בדירה אינה מובילה באופן אוטומטי למכירתה.

דירת המגורים כחלק מקופת הנשייה

עם מתן צו לפתיחת הליכים נבחנים נכסיו וזכויותיו הכלכליות של היחיד, ובכלל זה זכויות במקרקעין.

כאשר ליחיד זכויות בדירת מגורים, יש לבחון בין היתר את שווי הזכויות, יתרת המשכנתה והשעבודים הרובצים על הנכס, חלקו של היחיד בדירה, זכויותיהם של בעלים נוספים והתועלת שתיוותר לקופת הנשייה לאחר הוצאות המימוש והסידור החלופי.

לכן, קיומה של דירה בבעלות היחיד אינו מלמד כשלעצמו כי הדירה תמומש. השאלה המרכזית היא מהי התועלת הכלכלית הצפויה לנושים ממימוש הזכויות, אל מול הפגיעה שתיגרם ליחיד ולבני משפחתו.

ההגנה המיוחדת על דירת המגורים

סעיף 229 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי עוסק במפורש ב”הגנת בית מגורים”.

כאשר מקרקעין הכלולים בנכסי קופת הנשייה משמשים, כולם או חלקם, למגורי היחיד, לא ניתן למכור את הזכות בהם ללא אישור בית המשפט.

בנוסף, בטרם תתקבל החלטה על מכירת דירת המגורים, על בית המשפט לקיים דיון ולאפשר ליחיד ולנושים להשמיע את טענותיהם.

מדובר אפוא בהחלטה שיפוטית המחייבת בחינה פרטנית של נסיבות המקרה, ולא בפעולה אוטומטית הנובעת מעצם קיומו של הליך חדלות הפירעון.

באילו תנאים ניתן לאשר את מכירת הדירה?

סעיף 229 לחוק קובע שלושה תנאים מצטברים שעל בית המשפט לבחון.

ראשית, על בית המשפט להשתכנע כי התועלת שתצמח לנושים ממכירת הדירה גוברת על הנזק שייגרם ליחיד. במסגרת איזון זה נשקלים, בין היתר, גילם של היחיד ובני משפחתו המתגוררים עמו, נסיבותיהם האישיות ומצבם הבריאותי.

שנית, יש לבחון אם קיימת דרך אחרת לפרוע את החובות שפגיעתה ביחיד פחותה. משמעות הדבר היא שמימוש דירת המגורים אינו בהכרח האפשרות הראשונה שיש לנקוט בה, ויש לבחון האם ניתן להשיג את מטרת ההליך בדרך חלופית.

שלישית, יש להבטיח כי ליחיד ולבני משפחתו המתגוררים עמו יהיה מקום מגורים סביר באזור מגוריהם התואם את צורכיהם, או שיועמד לרשותם סידור חלופי בהתאם להוראות החוק.

רק לאחר בחינת התנאים הללו רשאי בית המשפט לאשר את המימוש.

האם ניתן למנוע את מכירת הדירה באמצעות פדיון הזכויות?

במקרים המתאימים ניתן לבחון חלופה של פדיון זכויותיו של היחיד בנכס.

בפועל, במקום למכור את הדירה לצד שלישי, עשויה להיבחן אפשרות שלפיה היחיד או צד שלישי מטעמו יעמידו לקופת הנשייה סכום המשקף את שווי הזכויות הרלוונטיות.

חלופה מסוג זה עשויה, במקרים המתאימים, לאפשר מצד אחד תשלום לקופת הנשייה ומצד שני להימנע ממכירת דירת המגורים.

עם זאת, אין מדובר בזכות אוטומטית. יש לבחון את שווי הנכס, היקף הזכויות, השעבודים, עלויות המימוש והתועלת הצפויה לנושים בכל אחת מהחלופות.

ומה לגבי משכנתה?

כאשר רובצת משכנתה על הדירה, יש להביא בחשבון את יתרת החוב המובטח בעת בחינת השווי הכלכלי של זכויות היחיד.

לדוגמה, אין דין דירה בשווי גבוה ללא משכנתה כדין דירה שעליה יתרת משכנתה משמעותית. השאלה אינה רק “כמה שווה הדירה”, אלא מהו הערך הכלכלי של זכויות היחיד לאחר בחינת החובות המובטחים והנתונים הרלוונטיים למימוש.

חשוב גם להבחין בין מימוש דירת מגורים במסגרת הליך חדלות הפירעון לבין מימוש משכנתה על ידי נושה מובטח. סעיף 229 עצמו קובע הסדר מיוחד לעניין מימוש משכנתה או משכון של זכות במקרקעין המשמשים למגורי היחיד, ובמצבים אלה עשויות לחול גם הוראות חוק ההוצאה לפועל.

הזכות לסידור חלופי

אחת ההגנות החשובות שקובע החוק נוגעת למקום מגוריו של היחיד לאחר המימוש.

כאשר בית המשפט משתכנע כי לאחר סיום הליך חדלות הפירעון תהיה ליחיד יכולת לממן מקום מגורים סביר עבורו ועבור בני משפחתו המתגוררים עמו, נקודת המוצא בחוק היא סידור חלופי לתקופה של ארבע שנים. בית המשפט רשאי לקבוע תקופה קצרה או ארוכה יותר כאשר קיימת הצדקה לכך.

לעומת זאת, כאשר בית המשפט אינו משתכנע שליחיד תהיה לאחר ההליך יכולת לממן מקום מגורים סביר, הוא רשאי לקבוע תקופת סידור חלופי בהתאם לנסיבות, ואף לקבוע במקרים המתאימים כי הסידור החלופי יהיה לכל ימי חייו של היחיד.

בקביעת התקופה נשקלים בין היתר גילם של היחיד ובני משפחתו, קרבתו לגיל פרישה, מצבם הבריאותי, צורכיהם הנוכחיים והעתידיים ונסיבות אישיות נוספות.

לא כל דירת מגורים תמומש

העובדה שליחיד קיימת דירת מגורים אינה מובילה בהכרח למסקנה שכדאי לממש אותה.

לעיתים, לאחר הפחתת יתרת המשכנתה, זכויות של בעלים נוספים, הוצאות המימוש והסכומים הנדרשים לצורך הסידור החלופי, התועלת שתיוותר לנושים עשויה להיות מוגבלת.

במקרים אחרים, לעומת זאת, קיים בנכס הון משמעותי, ומימוש הזכויות עשוי להוביל לתשלום משמעותי לנושים.

לכן כל מקרה מחייב בחינה כלכלית ומשפטית פרטנית.

חשיבות הבדיקה עוד לפני פתיחת ההליך

כאשר לאדם המתמודד עם חובות קיימת דירת מגורים, מומלץ לבחון את סוגיית הנכס עוד לפני הגשת בקשה לפתיחת הליכי חדלות פירעון.

יש לבדוק בין היתר את שווי הדירה, יתרת המשכנתה, אופן רישום הזכויות, חלקו של היחיד בנכס, קיומם של בעלים נוספים, היקף החובות והאפשרות להגיע להסדר או לפדיון הזכויות.

בחינה מוקדמת עשויה להיות משמעותית בבחירת המסלול המשפטי המתאים ובהבנת השלכות ההליך על התא המשפחתי.

לסיכום

דירת מגורים אינה חסינה באופן מוחלט מפני מימוש בהליך חדלות פירעון, אך גם אינה נמכרת באופן אוטומטי רק משום שבעליה נמצא בהליך.

המחוקק קבע מנגנון המחייב את בית המשפט לאזן בין זכותם של הנושים להיפרע מנכסי היחיד לבין הפגיעה הקשה העלולה להיגרם ליחיד ולמשפחתו כתוצאה מאובדן בית המגורים.

לפני קבלת החלטה על כניסה להליך חדלות פירעון כאשר קיימות זכויות בדירת מגורים, חשוב לבחון את מלוא הנתונים ואת החלופות האפשריות בהתאם לנסיבות המקרה.

עו”ד ענת דביר

חדלות פירעון ושיקום כלכלי | הסדרי חוב | הוצאה לפועל | כינוס נכסים

צרו קשר

*האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה מחייב בחינה פרטנית בהתאם לנסיבותיו.